เทคนิควิธีซื้อบ้าน NPA ของธนาคาร หนึ่งในการซื้อบ้านมือสองในราคาถูกใจ

ก่อนอื่นต้องเข้าใจคำว่า ทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA ย่อมาจาก Non-Performing Assets หรือทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ ซึ่งก็คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ไม่สามารถชำระหนี้ต่อธนาคารได้ ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเสีย
ทรัพย์ที่ถูกยึดนี้จะนำออกประมูลทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีโดยตรงเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ทางธนาคาร ซึ่งจะมีทรัพย์สินจำนวนหนึ่งที่ธนาคารซื้อกลับมาเองจากการขายทอดตลาดเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ธนาคาร ที่เรียกว่า NPA นั่นเอง
ข้อดีซึ่งเป็นจุดเด่นของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ก็คือราคาที่ถูกว่าราคาตลาด แต่สิ่งที่จะทำให้การซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA เกิดความคุ้มค่าก็คือทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์และสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญของ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาพอสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร จะมีการเปิดขายทอดตลาดทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA อยู่สม่ำเสมอ ๆ ผู้ที่สนใจซื้อสามารถติดตามได้จากเว็บไซต์ของหน่วยงานต่าง ๆ ซึ่งจะแจ้งว่าการเปิดประมูลซื้อขายทรัพย์สินครั้งต่อไปจะจัดขึ้นที่ไหน หรือเมื่อไหร่
ขั้นตอนของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ซึ่งประกอบไปด้วย 3 ขั้นตอน
ขั้นตอนที่ 1 เสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร พร้อมเอกสารประกอบ ผู้ซื้อแสดงความประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ได้ด้วยการทำหนังสือหรือใช้แบบฟอร์มของธนาคาร โดยจะต้องมีรายละเอียดถึงทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการซื้อ ระบุรหัสของทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร แจ้งราคาที่เสนอซื้อซึ่งจะต้องมากกว่าราคาเริ่มต้นขายที่ธนาคารตั้งไว้ พร้อมทั้งแจ้งวิธีการชำระเงิน ซึ่งสามารถซื้อด้วยเงินสดและขอสินเชื่อก็ได้ จัดส่งหนังสือไปยังฝ่ายจัดการทรัพย์สินของธนาคาร พร้อมกับรายการเอกสารประกอบการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ดังนี้
กรณีบุคคลธรรมดา : สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานองค์การของรัฐ หรือบัตรอื่น ๆ ซึ่งราชการออกให้เพื่อยืนยันบุคคล และสำเนาทะเบียนบ้าน
กรณีนิติบุคคล : สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจเป็นตัวแทนของนิติบุคคล และ สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ หรือสำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
ขั้นตอนที่ 2 ทำสัญญา วางมัดจำ และโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อคำเสนอของผู้ซื้อได้รับการพิจารณาอนุมัติจากธนาคาร ก็จะมีการนัดหมายเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ภายในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งในขั้นตอนของการทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็จะมีการวางเงินมัดจำตามสัดส่วนของราคาทรัพย์สินตามแต่ละธนาคารจะกำหนด โดยสามารถชำระเป็นเงินสดหรือเช็คก็ได้ ส่วนราคาทรัพย์สินที่เหลือนั้นจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ซื้อสามารถนำไปใช้เพื่อขอสินเชื่อได้เช่นกัน ซึ่งธนาคารที่จัดจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมีสินเชื่อเอาไว้บริการแก่ผู้ซื้ออยู่แล้ว
ขั้นตอนที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการต่าง ๆ
ในขั้นตอนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินรอการขายของธนาคารไปยังผู้ซื้อ ซึ่งจะเกิดค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการระบุเอาไว้แล้วว่าฝ่ายผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไร เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารก็จะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์แบบ
อย่างไรก็ตามก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ควรตรวจสอบทรัพย์ให้ดี ก็คือคุณควรไปดูทรัพย์ด้วยตนเอง โดยเฉพาะสภาพแวดล้อม สภาพอสังหาริมทรัพย์ และควรตรวจสอบว่า การก่อสร้างที่ถูกต้อง ปลอดจำนองและไม่ได้ผูกพันกับการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่นใดอีก เป็นต้น