บทวิเคราะห์ : สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2568 และครึ่งแรกปี 2568

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2568 และครึ่งแรกปี 2568” พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า แต่หากเทียบรายไตรมาสพบว่า มีการฟื้นตัวบางส่วนจากแรงหนุนของมาตรการรัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภท ร้อยละ 0.01 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา ในเชิงพื้นที่ จังหวัดระยองยังคงโดดเด่น โดยเป็นจังหวัดเดียวที่การโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัว สะท้อนแรงขับเคลื่อนจากภาคอุตสาหกรรมและความต้องการแรงงาน ขณะที่ด้านอุปทานทั้งใบอนุญาตจัดสรรที่ดินและพื้นที่ก่อสร้างโดยรวมปรับตัวลดลงต่อเนื่องโดยเฉพาะ ในจังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของตลาด อย่างไรก็ตามจังหวัดระยองยังคงมีการขยายตัวของพื้นที่ก่อสร้างอย่างมีนัยสำคัญ ตอกย้ำบทบาทของจังหวัดในฐานะแหล่งลงทุนและการจ้างงานที่สำคัญของภูมิภาคตะวันออก โดยมีรายละเอียด ดังนี้

 

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่า ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลงร้อยละ -7.4 และร้อยละ -8.4 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) การโอนกรรมสิทธิ์ได้รับผลบวกจากแรงสนับสนุน
จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือประเภทละร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2568
เป็นต้นไป ทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ปี 2568 ส่วนอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -7.7 และจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ –10.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) สำหรับพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -0.3 โดยเป็นการลดลงของพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดร้อยละ –23.7 แต่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างแนวราบเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

 

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ครึ่งแรกปี 2568  พบว่า ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -6.8 และมูลค่าลดลงร้อยละ -8.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 หากพิจารณาแต่ละพื้นที่พบว่า จังหวัดระยองเป็นเพียงจังหวัดเดียวในพื้นที่ EEC ที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ร้อยละ 4.1 และร้อยละ 3.7 ตามลำดับ ส่งผลให้อุปทานพื้นที่ ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -11.6 แบ่งออกเป็นพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 1,478,692 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -11.0 และอาคารชุดจำนวนประมาณ 61,212 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ-23.0 โดยพบว่า จังหวัดระยอง มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.3 อาจสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ส่วนใบอนุญาต จัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -22.9 และจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -33.6 เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปี 2567 โดยเป็นการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากที่สุดคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.2 และพบว่า จังหวัดชลบุรีมีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.3 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด

 

 

ทั้งนี้ ในไตรมาส 2 ปี 2568 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด จำนวน 565 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.1 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์จำนวน 545 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.7 และบ้านแฝด จำนวน 264 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.7 ส่วนที่เหลือ
เป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ แต่ไม่พบอาคารพาณิชย์

 

สำหรับภาพรวมครึ่งแรกปี 2568 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดินจำนวน 54 โครงการ 4,038 หน่วย จำนวนโครงการลดลงร้อยละ -22.9 และจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -33.6 ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 ซึ่งมีจำนวน 70 โครงการ  6,084 หน่วย (รายละเอียดตามตารางที่ 1)

ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุดจำนวน 1,624 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.2 ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 1,606 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.8 และบ้านแฝดจำนวน 758 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.8 ส่วนที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ แต่ไม่พบอาคารพาณิชย์

ทั้งนี้ หากพิจารณาเป็นรายจังหวัดใน EEC ครึ่งแรกปี 2568 จังหวัดที่มีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดเรียงลำดับได้ ดังนี้

 

อันดับ 1 จังหวัดระยอง มีจำนวน 1,787 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.3 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ –28.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 920 หน่วย ลดลงร้อยละ -26.6 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์จำนวน 483 หน่วย ลดลงร้อยละ -18.5 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 334 หน่วย ลดลงร้อยละ -49.5

 

อันดับ 2 จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 1,706 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.2 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ –43.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากที่สุดจำนวน 733 หน่วย ลดลงร้อยละ -60.2 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน        587 หน่วย ลดลงร้อยละ -32.4 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 386 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 27.8

 

อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 545 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.5 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากที่สุดจำนวน 408 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.9 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 99 หน่วย ลดลงร้อยละ -40.4 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 38 หน่วย (

1.2 พื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน EEC ทั้งที่เป็นที่อยู่อาศัยที่ปลูกสร้างเอง และ
ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรและอาคารชุด มีจำนวน 797,394 ตารางเมตร แบ่งออกเป็นพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 748,379 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 และอาคารชุดจำนวน 49,016 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -23.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 5 และ 6)