สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ไตรมาส 1/2567

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยรายงานผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 1 ปี 2567 ของพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยได้ทำการสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย REIC พบว่า ภาพรวมในพื้นที่ EEC 3 จังหวัด มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขาย 50,401 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นหน่วยเสนอขายที่เป็นอาคารชุด 22,657 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.1 มูลค่า 80,972 ล้านบาท และหน่วยเสนอขายที่เป็นบ้านจัดสรร 27,744 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.8  มูลค่า 92,448 ล้านบาท โดยพบว่า หน่วยเสนอขายที่เป็นอาคารชุดส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 88.7 อยู่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรอยู่ในจังหวัดชลบุรีร้อยละ 49.3 ที่เหลือกระจายอยู่ในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทราร้อยละ 34.2 และ 16.5 ตามลำดับ

การเปิดตัวโครงการใหม่ในภาพรวม EEC มีจำนวน 8,420 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 65.6 โดยมีมูลค่า 32,240 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ร้อยละ 67.6 เป็นอาคารชุด และอาคารชุดส่วนใหญ่เปิดใหม่เกือบทั้งหมดถึงร้อยละ 97.2 อยู่ในจังหวัดชลบุรี และทาวเฮ้าส์ส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 79.9 อยู่ในจังหวัดชลบุรีเช่นกัน ขณะที่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดชลบุรีและระยองใกล้เคียงกันที่ร้อยละ 43.4 และ 41.8 สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทรามีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ค่อนข้างน้อยในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

ขณะที่ยอดขายได้ใหม่ในภาพรวม EEC มีจำนวน 6,557 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.2 โดยมีมูลค่า 21,745 ล้านบาท ทั้งนี้พบว่าเป็นผลมาจากการขยายตัวภาพรวมการขายอาคารชุดใหม่ที่มีจำนวน 3,112 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 100.0 โดยมีมูลค่าการขาย 9,749 ล้านบาท ซึ่งอาคารชุดที่ขายได้เกือบทั้งหมดถึงร้อยละ 89.6 ขายได้ใหม่อยู่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่ยอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรในภาพรวม EEC มีจำนวนเพียง 3,445 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.7  มีมูลค่า 11,996 ล้านบาท

ผลจากที่หน่วยอาคารชุดเปิดใหม่มากกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ได้ส่งผลทำให้เกิดการสะสมของหน่วยเหลือขาย โดย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนหน่วยเหลือขายในพื้นที่ EEC จำนวน 43,844 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.6 โดยมีมูลค่า 151,674 ล้านบาท โดยเป็นอาคารชุดเหลือขาย 19,545 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.0 มีมูลค่ารวม 71,223 ล้านบาท โดยอาคารชุดที่เหลือขายส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 88.5 อยู่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรที่แม้ว่ามียอดขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังมีจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ที่น้อยกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่มากพอสมควร ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายของบ้านจัดสรรมีจำนวน 24,299 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.2 มีมูลค่า 80,451 ล้านบาท โดยพบว่า หน่วยเหลือขายที่เป็นอาคารชุดส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 88.5 อยู่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรอยู่ในจังหวัดชลบุรีร้อยละ 49.2 ที่เหลือการขายอยู่ในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทราร้อยละ 34.2 และ 16.7 ตามลำดับ

ดร.วิชัย กล่าวสรุปตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม EEC 3 จังหวัดว่า “เราคงต้องพิจารณาโดยแยกตลาดอาคารชุดและแนวราบออกมาให้ชัดเจน ตลาดอาคารชุดในไตรมาส 1 ปี 2567 มีความคึกคักขึ้นในพื้นที่จังหวัดชลบุรีเท่านั้น โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากในโซนพัทยาถึงจอมเทียนมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึงกว่า 1.5 เท่า และมีการตอบสนองต่อตลาดที่ดีในระดับหนึ่งโดยมียอดขายใหม่ปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 1 เท่าตัว ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากโครงการที่เปิดใหม่ได้รับความสนใจเลือกซื้อมากกว่าทำให้หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นมาก แต่หน่วยที่เหลือมาจากไตรมาสก่อนหน้า ขายได้ช้ากว่า จึงทำให้หน่วยเหลือขายของอาคารชุดในภาพรวมของ EEC เพิ่มขึ้นมาก

 

 

สำหรับบ้านจัดสรรที่เหลือขายในภาพรวม EEC พบว่า ยอดขายได้ใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 มีจำนวนหน่วยลดลงในประเภท โดยประเภททาวน์เฮ้าส์มียอดขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ที่ลดลงถึงร้อยละ -28.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเป็นการลดต่อเนื่องกันมา 5 ไตรมาส   ขณะที่ประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมียอดขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ลดลงร้อยละ -9.1 และ
-5.4  และเป็นไตรมาสที่มีจำนวนหน่วยขายที่อยู่ในระดับที่ต่ำพอสมควร แต่ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ ทำให้หน่วยที่เหลือขายสะสมของตลาดบ้านจัดสรรมีทิศทางที่ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เป็นทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด สำหรับบ้านเดี่ยวแม้ว่าจะมียอดขายได้ใหม่ที่ลดลง แต่ยอดขายได้ใหม่มากกว่าหน่วยเปิดตัวในไตรมาสก่อนเล็กน้อย ส่งผลให้หน่วยเหลือขายของบ้านเดี่ยวมีการสะสมเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย”

 

REIC ได้สรุปผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยรายจังหวัดในไตรมาส 1 ปี 2567 ของจังหวัดในพื้นที่ EEC พบว่า

จังหวัดชลบุรี :

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย ในภาพรวมทุกประเภทมีจำนวน 33,769 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1 มูลค่า 126,468 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 59.5 เป็นจำนวน 20,087 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 36.7 มูลค่ารวม 75,523 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากหน่วยการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ที่มีจำนวนมาก และการสะสมเพิ่มขึ้นของหน่วยที่เหลือขายจากไตรมาสก่อน แต่หน่วยของโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 40.5 เป็นจำนวน 13,682 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.5 มูลค่ารวม 50,946 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากหน่วยเปิดตัวใหม่ที่น้อยลง
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ มีจำนวน 7,106 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 มูลค่า 27,880 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 78.0 เป็นจำนวน 5,542 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6,915.2 มูลค่ารวม 21,505 ล้านบาท และ โครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 22.0 เป็นจำนวน 1,564 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.5 มูลค่ารวม 6,376 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 4,545 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0 มูลค่า 16,307 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.5 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 61.3 เป็นจำนวน 2,787 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 182.9 มูลค่ารวม 9,139 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.6 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 38.7 เป็นจำนวน 1,758 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.6 มูลค่ารวม 7,167 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.3 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยเหลือขาย มีจำนวน 29,224 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 มูลค่า 110,161 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 59.2 เป็นจำนวน 17,300 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 26.2 มูลค่ารวม 66,383 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 40.8 เป็นจำนวน 11,924 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.9 มูลค่ารวม 43,778 ล้านบาท
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 3 อันดับ คือ

1. ทำเลจอมเทียน มียอดขาย 604 หน่วย มูลค่า 2,428 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 6 ต่อเดือน
2. ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มียอดขาย 499 หน่วย มูลค่า 616 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4 ต่อเดือน
3. ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก มียอดขาย 481 หน่วย มูลค่า 3,262 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3 ต่อเดือน  

• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มียอดขาย 285 หน่วย มูลค่า 723 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 9 ต่อเดือน
2. ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ มียอดขาย 247 หน่วย มูลค่า 1,262 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3 ต่อเดือน
3. ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส มียอดขาย 221 มูลค่า 596 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 7 ต่อเดือน

• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลจอมเทียน มีหน่วยเหลือขาย 5,000 หน่วย มูลค่า 21,929 ล้านบาท
2. ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก มีหน่วยเหลือขาย 4,334 หน่วย มูลค่า 26,993 ล้านบาท
3. ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส มีหน่วยเหลือขาย 2,423 หน่วย มูลค่า 3,284 ล้านบาท

• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มีหน่วยเหลือขาย 2,127 หน่วย มูลค่า 5,283 ล้านบาท
2. ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส มีหน่วยเหลือขาย 1,770 หน่วย มูลค่า 4,983 ล้านบาท
3. ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ มีหน่วยเหลือขาย 1,685 หน่วย มูลค่า 8,668 ล้านบาท

ดร.วิชัย ได้กล่าวสรุปการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดชลบุรีว่า “ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี เป็นตลาดที่ถูกขับเคลื่อนโดยอาคารชุดเป็นสำคัญ เนื่องจากมีการเปิดขายใหม่เป็นจำนวนมากต่อเนื่องกันถึง 4 ไตรมาส เฉลี่ยแล้วเปิดตัวไตรมาสละประมาณ 3,000 หน่วย ระหว่าง ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และมียอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกันในช่วง 4  ไตรมาส ซึ่งได้ช่วยให้เกิดยอดขายเพิ่มขึ้น โดยพบว่ายอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 2,100 หน่วย ขณะที่บ้านจัดสรรมีการเปิดตัวใหม่น้อยกว่ามาก โดยเฉลี่ยไตรมาสละประมาณ 1,200 หน่วย และมียอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 1,800 หน่วย ซึ่งมียอดขายใหม่มากกว่าหน่วยเปิดตัวใหม่มาก สถานการณ์เช่นนี้ได้ชี้ให้เห็นว่า แม้อุปสงค์ของอาคารชุดมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่หลังช่วงการระบาดของ COVID-19 แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานอาคารชุดกลับมีมากเกินกว่าอุปสงค์ในตลาดไปมาก ส่งผลให้หน่วยอาคารชุดเหลือขายเพิ่มสูงขึ้นถึง 26% ในขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรที่ภาพรวมมียอดขายที่ลดลง โดยเป็นการลดลงจากทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวที่มียอดขายที่เพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการก็ได้มีการเพิ่มหน่วยเปิดตัวใหม่ในทุกประเภทบ้านจัดสรรให้น้อยลงกว่ายอดขาย จึงส่งผลให้บ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายลดลงประมาณ -6%

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรีในภาพรวมยังเป็นตลาดที่โอกาสที่จะขยายตัวได้ แต่ต้องระวังอุปทานส่วนเกินของอาคารชุดที่เป็นอยู่ขณะนี้ และทาวน์เฮ้าส์ที่ทิศทางของยอดขายปรับตัวลดลงต่อเนื่องมา 5 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ดูเหมือนว่าบ้านเดี่ยวยังคงมีทิศทางการขยายตัวที่ดี ขณะที่บ้านแฝดควรจะทรงตัวและพอไปได้”

 

จังหวัดระยอง

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 10,549 หน่วย ลดลงร้อยละ –8 มีมูลค่า 29,105 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 10.0 เป็นจำนวน 1,050 หน่วย ลดลงร้อยละ -18.0 มูลค่ารวม 3,606 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนถึงร้อยละ 90.0 เป็นจำนวน 9,499 หน่วย ลดลงร้อยละ -21.1 มูลค่ารวม 25,499 ล้านบาท

 

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เปิดเป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด โดยมีจำนวน 879 หน่วย ลดลงร้อยละ -36.9 มูลค่า 2,296 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปิดขายเป็นประเภทบ้านแฝดประมาณร้อยละ 7 บ้านเดี่ยวประมาณร้อยละ 51.1 และทาวน์เฮ้าส์ประมาณร้อยละ 20.3
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,314 หน่วย ลดลงร้อยละ –2 มูลค่า 3,486 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.2 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 10.0 เป็นจำนวน 130 หน่วย ลดลงร้อยละ -37.5 มูลค่ารวม 367 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.1 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนถึงร้อยละ 90.0 เป็นจำนวน 1,184 หน่วย ลดลงร้อยละ -25.9 มูลค่ารวม 3,119 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.2 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 9,235 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.8 มูลค่า 25,619 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 0 เป็นจำนวน 920 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.2 มูลค่ารวม 3,239 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 90.0 เป็นจำนวน 8,315 หน่วย ลดลงร้อยละ -20.3 มูลค่า 22,381 ล้านบาท
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุดที่สุด คือ

1. ทำเลเมืองระยอง มียอดขาย 71 หน่วย มูลค่า 148 ล้านบาท และมีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 7 ต่อเดือน
2. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด มียอดขาย 57 หน่วย มูลค่า 185 ล้านบาท และมีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 6 ต่อเดือน

• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงที่สุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น มียอดขาย 443 หน่วย มูลค่า 919 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 9 ต่อเดือน
2. ทำเลนิคมฯเหมราช มียอดขาย 352 หน่วย มูลค่า 829 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 0 ต่อเดือน
3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด มียอดขาย 216 หน่วย มูลค่า 752 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4 ต่อเดือน

• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ

1. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด มีหน่วยเหลือขาย 469 หน่วย มูลค่า 1,666 ล้านบาท
2. ทำเลเมืองระยอง มีหน่วยเหลือขาย 428 หน่วย มูลค่า 904 ล้านบาท

• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น มีหน่วยเหลือขาย 3,354 หน่วย มูลค่า 6,938 ล้านบาท
2. ทำเลนิคมฯเหมราช ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,998 หน่วย มูลค่า 4,540 ล้านบาท
3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,885 หน่วย มูลค่า 6,369 ล้านบาท

ดร.วิชัย ได้กล่าวสรุปการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดระยองว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดระยอง มีพื้นฐานเป็นตลาดบ้านจัดสรร โดยจะเห็นได้ว่าการเปิดตัวใหม่โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านจัดสรร และบ้านจัดสรรมีการเปิดตัวใหม่อย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส โดยค่าเฉลี่ยรายไตรมาสระหว่างปี 2566 และ ไตรมาส 1 ปี 2567 มียอดขายได้ใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ
ประมาณ 1,500 หน่วย โดยเป็นการขายบ้านเดี่ยว 600 หน่วย รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 550 หน่วย และบ้านแฝด 350 หน่วย แต่ด้วยภาวะยอดขายบ้านจัดสรรที่มีทิศทางทางปรับตัวลงได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ทำให้ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวบ้านจัดสรรใหม่ลง

ในช่วงที่ผ่านมา โดยพบว่ามีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 1,000 หน่วย และเปิดใหม่ในประเภทบ้านเดี่ยวมากสุด โดยมีจำนวนใกล้เคียงกับที่ขายได้ในแต่ละไตรมาส แต่สำหรับบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์มีการเปิดตัวใหม่น้อยลงมาก จึงทำให้มีหน่วยเหลือขายใน

 

ภาพรวมที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ไตรมาส โดยไตรมาสล่าสุดลดลงไปถึง 21% ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดใหม่เป็นรอบ ๆ ไม่ต่อเนื่อง โดยในช่วง 5 ไตรมาสที่ผ่านมามีการเปิดหน่วยขายใหม่เพียง 1,211 หน่วย แต่มียอดขายรวมประมาณ 1,039 หน่วย และมีทิศทางที่ลดลง แต่เมื่อรวมกับหน่วยเหลือขายที่ค้างมาจากปีก่อน ๆ ก็ยังทำให้มียอดหน่วยเหลือขายถึง 920 หน่วย ซึ่งอาจต้องใช้เวลาในการขายอีก 1 ปีกว่า ๆ จึงจะขายหมด

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในระยองในภาพรวมยังเป็นตลาดที่ยอดขายบ้านจัดสรร ซึ่งมีทิศทางของยอดขายที่ปรับตัวลงใน 2567 แต่ไม่มีแนวโน้มที่จะเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินมากเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการปรับตัวโดยลดการเติมอุปทานใหม่เข้าตลาด สำหรับตลาดอาคารชุด เป็นตลาดที่ยังคงมีการตอบรับของอุปสงค์ได้ในระดับหนึ่ง แต่ปัจจุบันมีอุปทานที่มียังเกินความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์จึง ควรเว้นช่วงในการเติมอุปทานอาคารชุดออกไปอีกระยะหนึ่งเพื่อให้ตลาดค่อย ๆ ดูดซับอุปทานไปก่อน”

 

จังหวัดฉะเชิงเทรา

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 6,083 หน่วย ลดลงร้อยละ -20.4 มูลค่า 17,846 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 0 เป็นจำนวน 1,520 หน่วย ลดลงร้อยละ -29.1 และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 75.0 เป็นจำนวน 4,563 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.1 มูลค่ารวม 16,003 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เป็นการเปิดตัวบ้านจัดสรรทั้งหมด มีจำนวน 277 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1 มูลค่า 1,866 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายเป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 36.6 บ้านแฝดร้อยละ 9.7 และทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 17.5
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 698 หน่วย ลดลงร้อยละ -29.3 มูลค่า 1,953 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 8 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 27.9 เป็นจำนวน 195 หน่วย ลดลงร้อยละ -46.3 มูลค่ารวม 242.4 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 4.3 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 72.1 เป็นจำนวน 503 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.4 มูลค่ารวม 1,710 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 3.7 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 5,385 หน่วย ลดลงร้อยละ -1 มูลค่า 15,894 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 24.6 เป็นจำนวน 1,325 หน่วย ลดลงร้อยละ -25.6 มูลค่ารวม 1,601 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 75.4 เป็นจำนวน 4,060 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.8 มูลค่ารวม 14,293 ล้านบาท
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงที่สุด คือ

      1.ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมียอดขาย 99 หน่วย มูลค่า 124 ล้านบาท และอัตราการดูดซับร้อยละ 20.9 ต่อเดือน

        2.ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 85 หน่วย มูลค่า 103 ล้านบาท และอัตราการดูดซับร้อยละ 2.2 ต่อเดือน

• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงที่สุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 139 หน่วย มูลค่า 493 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 1 ต่อเดือน
2. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมียอดขาย 134 หน่วย มูลค่า 440 ล้านบาทและอัตราการดูดซับ ร้อยละ 7 ต่อเดือน
3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมียอดขาย 128 หน่วย มูลค่า 535 ล้านบาทและอัตราการดูดซับ ร้อยละ 7 ต่อเดือน

• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขาย คือ

     1.ทำเลบางปะกง มีหน่วยเหลือขาย 1,206 หน่วย มูลค่า 1,427 ล้านบาท

      2.ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา มีหน่วยเหลือขาย 60 หน่วย มูลค่า 100 ล้านบาท

• ทำเลบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายมากมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ

1. ทำเลบางปะกง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,349 หน่วย มูลค่า 5,359 ล้านบาท
2. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,064 หน่วย มูลค่า 3,523 ล้านบาท
3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 787 หน่วย มูลค่า 3,447 ล้านบาท

ดร.วิชัย ได้กล่าวสรุปการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดฉะเชิงเทราว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยฉะเชิงเทราเป็นตลาดที่มีขนาดเล็ก ส่วนใหญ่เป็นการขายบ้านจัดสรรเป็นส่วนใหญ่ โดยบ้านเดี่ยวเป็นประเภทที่มีการขายมากที่สุด อย่างไรก็ตาม ยอดขายบ้านจัดสรรทุกประเภทปรับตัวลดลงในไตรมาสล่าสุดที่ค่อนข้างแรง แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยก็ได้ช่วยให้อุปทานส่วนเกินปรับตัวลงอย่างต่อเนื่อง สำหรับอาคารชุดภาพรวมมีชะลอตัวการขาย แต่ในไตรมาสที่มีการเปิดตัวอาคารชุดใหม่ ก็ยังได้รับความสนใจซื้อในระดับหนึ่ง แต่โดยรวมก็มียอดขายที่ไม่ได้มาก ทำให้หน่วยอาคารชุดเหลือขายอยู่ในปัจจุบันจะทยอยถูกดูดซับไปอย่าช้า ๆ”

 

----------------------------------------------------------------------------------------