ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563 เรื่องที่เจ้าของบ้านควรรู้

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับล่าสุด จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 เป็นต้นไป โดย พ.ร.บ. ฉบับนี้จะส่งผลกระทบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์หลายภาคส่วน ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้ทุกคนพร้อมรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 ได้อย่างถูกต้อง ใครที่ต้องเสียภาษี และใครที่ได้รับการยกเว้นบ้าง ....มาลองดูกัน...

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ใช้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ ต่างก็ต้องเสียภาษีเพื่อนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง ทั้งยังช่วยเร่งรัดการใช้ประโยชน์จากที่ดินรกร้างว่างเปล่า และทำให้การจัดเก็บภาษีเป็นระบบระเบียบยิ่งขึ้น โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป เพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยหลังแรก
ขั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ช่วงมูลค่า อัตราภาษี ภาษีสะสม
(ยอดภาษีสูงสุดในแต่ละขั้น)
1 ไม่เกิน 50 ล้านบาท 50 ล้านบาท 0.00% 0 บาท
2 มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 75 ล้านบาท 25 ล้านบาท 0.03% 7,500 บาท
3 มากกว่า 75 ล้านบาท จนถึง 100 ล้านบาท 25 ล้านบาท 0.05% 12,500 บาท
4 มากกว่า 100 ล้านบาท 20 ล้านบาท 0.10% 20,000 บาท
วิธีการคำนวณ คือ หาภาษีสะสมในแต่ละช่วงมูลค่า ตามสูตร “มูลค่าอสังหาฯ x อัตราภาษี = ภาษีสะสม” แล้วนำมารวมกัน
--------------------------------------------------
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
- ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (เป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก)
ขั้นที่ 1 50 ล้านบาท x 0.00% = 0 บาท
ขั้นที่ 2 25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
ขั้นที่ 3 25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
ขั้นที่ 4 20 ล้านบาท x 0.10% = 20,000 บาท
รวมยอดภาษี 0 + 7,500 + 12,500 + 20,000 = 40,000 บาท
สรุป หากมีบ้านหลังแรกมูลค่า 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 40,000 บาท
ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีที่อยู่อาศัยหลังแรกและมีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากที่อยู่อาศัยมีมูลค่าเกินกว่านั้น ก็จะเสียภาษีตามอัตราก้าวหน้า
-----------------------------------------------------------------------
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยหลังที่สอง
ขั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ช่วงมูลค่า อัตราภาษี ภาษีสะสม
(ยอดภาษีสูงสุดในแต่ละขั้น)
1 ไม่เกิน 50 ล้านบาท 50 ล้านบาท 0.02% 10,000 บาท
2 มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 75 ล้านบาท 25 ล้านบาท 0.03% 7,500 บาท
3 มากกว่า 75 ล้านบาท จนถึง 100 ล้านบาท 25 ล้านบาท 0.05% 12,500 บาท
4 มากกว่า 100 ล้านบาท 20 ล้านบาท 0.10% 20,000 บาท
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
- ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (เป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สอง)
ขั้นที่ 1 50 ล้านบาท x 0.02% = 10,000 บาท
ขั้นที่ 2 25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
ขั้นที่ 3 25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
ขั้นที่ 4 20 ล้านบาท x 0.10% = 20,000 บาท
รวมยอดภาษี 10,000 + 7,500 + 12,500 + 20,000 = 50,000 บาท
สรุป หากมีบ้านหลังที่สองมูลค่า 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 50,000 บาท
ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 และใช้อยู่อาศัยเอง จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าบ้านตั้งแต่บาทแรกโดยไม่ได้รับการยกเว้น แต่ยังอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ
-------------------------------------------------------------
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ปล่อยเช่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์
ขั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ช่วงมูลค่า อัตราภาษี ภาษีสะสม
(ยอดภาษีสูงสุดในแต่ละขั้น)
1 ไม่เกิน 50 ล้านบาท 50 ล้านบาท 0.30% 150,000 บาท
2 มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 200 ล้านบาท 150 ล้านบาท 0.40% 600,000 บาท
3 มากกว่า 200 ล้านบาท จนถึง 1,000 ล้านบาท 800 ล้านบาท 0.50% 4,000,000 บาท
4 มากกว่า 1,000 ล้านบาท จนถึง 5,000 ล้านบาท 4,000 ล้านบาท 0.60% 24,000,000 บาท
5 มากกว่า 5,000 ล้านบาท - 0.70% -
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
- ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (ปล่อยเช่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์)

ขั้นที่ 1 50 ล้านบาท x 0.30% = 150,000 บาท
ขั้นที่ 2 70 ล้านบาท x 0.40% = 280,000 บาท
รวมยอดภาษี 150,000 + 280,000 = 430,000 บาท
สรุป หากมีบ้านปล่อยเช่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 430,000 บาท

ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดปล่อยเช่า หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่บาทแรกโดยไม่ได้รับการยกเว้น และมีอัตราค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับบ้านที่อยู่อาศัยเอง
หมายเหตุ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ตามตารางข้างต้น จะใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เป็นต้นไปจะคิดในอัตราไม่เกินร้อยละ 0.3 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัย และไม่เกินร้อยละ 1.2 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปล่อยเช่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ โปรดติดตามข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐอีกครั้ง

สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
มูลค่าที่ต้องประเมิน
มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา x ขนาดที่ดิน
มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร x ขนาดสิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา
มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินห้องชุดต่อตารางเมตร x ขนาดห้องชุด
หมายเหตุ มูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด รวมถึงการคำนวณค่าเสื่อมราคา เป็นไปตามที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้

คำนวณภาษีของบ้านมีที่ดิน
ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี
คำนวณภาษีของคอนโด
ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี
การคำนวณอัตราก้าวหน้า
ในกรณีอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเกินภาษีขั้นที่ 1 จะต้องมีการคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า (หรือภาษีขั้นบันได) ตัวอย่างเช่น บ้านหลังแรกมูลค่ารวม 80 ล้านบาท ต้องคำนวณดังนี้

ขั้นที่ 1 มูลค่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น = 0 บาท
ขั้นที่ 2 มูลค่า 25 ล้านบาท x ร้อยละ 0.03 = 7,500 บาท
ขั้นที่ 3 มูลค่า 5 ล้านบาท x ร้อยละ 0.05 = 2,500 บาท
นำภาษีขั้นที่ 1 + ขั้นที่ 2 + ขั้นที่ 3 = 10,000 บาท
การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระภาษีประจำปีกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เช่น เทศบาล องค์กรบริหารส่วนตำบล สำนักงานเขตกรุงเทพ และสำนักงานเมืองพัทยา
โดยเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้ประเมินภาษีและแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบในเดือนมกราคมถึงกุมภาพันธ์ และต้องชำระภาษีให้เสร็จสิ้นภายในเดือนเมษายน เป็นอันเสร็จสิ้นการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี
จากข้อมูลทั้งหมดจึงสรุปได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะไม่กระทบกับคนทั่วไปที่มีบ้านหรือคอนโดที่อยู่อาศัยเองหลังเดียวในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดหลังที่สอง หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า รวมทั้งผู้ที่ถือครองไว้เปล่า ๆ โดยไม่ได้ทำประโยชน์
คนกลุ่มนี้จะต้องชำระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ทั้งหมด ซึ่งการคำนวณภาษีใหม่ก็ไม่ยาก และเจ้าหน้าที่ก็เป็นผู้ประเมินภาษีให้ด้วย แต่การรู้วิธีคิดเพื่อคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้า ก็เป็นเรื่องที่ดีกว่าในการวางแผนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง